Dilemas del derecho financiero urbano argentino

Abstract

El artículo propone repensar el derecho financiero urbano argentino como herramienta para revertir la desigualdad territorial acumulada. Parte de un dato: el 93% de la población vive en ciudades con fuertes desequilibrios y exclusión persistente. La ausencia de instrumentos capaces de capturar y redistribuir la renta urbana generada por la especulación exige un nuevo ordenamiento fiscal orientado a la justicia social. El recorrido histórico empieza con la cuadrícula colonial de Buenos Aires, heredera de las Leyes de Indias. Se la pensó como un soporte neutro e igualador y permitió la expansión de la ciudad, pero no distribuyó con equidad oportunidades ni servicios. Organizó el espacio de manera jerárquica: el centro, norte y este para las elites; el sur y oeste para los sectores populares. Entre fines del siglo XIX y mediados del XX, con las oleadas migratorias, sucesivos planos, reglamentos y códigos toleraron la sobreexplotación del suelo. Los grandes propietarios se beneficiaron de la obra pública y de las concesiones de transporte y servicios, en su mayoría de capital extranjero, que valorizaban sus tierras.Entre 1945 y 1954, la función social de la propiedad consagrada en la Constitución de 1949 dio fundamento a la Contribución por Mejoras como forma de recuperar la valorización producida por la acción estatal. El Estado intervino con fuerza en el mercado habitacional mediante los créditos del Banco Hipotecario Nacional y la Ley de Propiedad Horizontal de 1948, que dispersó la propiedad y densificó la ciudad. El Decreto Ley 505/58 dio respaldo legal nacional a la contribución, aunque su aplicación fue local, fragmentaria y dependiente de cada jurisdicción. Predominó el financiamiento público y el tributo quedó reducido a recuperar costos.Tras la derogación de la Constitución en 1956 y hasta 1976 se impuso la primacía de la propiedad privada y de la renta del suelo. El capital inmobiliario asumió funciones de planificación y se vendieron loteos sin infraestructura, financiados con crédito subsidiado y completados por autoconstrucción. El resultado fue una integración desigual y segregada, y quienes quedaron fuera del circuito formal recurrieron a la informalidad. La Contribución por Mejoras siguió sin carácter redistributivo, frenada por la falta de capacidad técnica y la resistencia del sector inmobiliario.La dictadura de 1976 marca el giro hacia la ciudad neoliberal. Suelo y vivienda pasan de bienes de uso a activos financieros, la planificación se subordina a intereses privados, la ciudadanía queda excluida de la deliberación y la ciudad se gestiona con lógicas de competitividad y "marca ciudad". El Estado deja de redistribuir para facilitar el mercado, y la valorización diferencial del suelo se vuelve el principal mecanismo de concentración de riqueza. Esta financierización produce ciudades fracturadas y expulsivas y desmantela los instrumentos fiscales redistributivos.Como alternativa, el texto recupera el derecho a la ciudad (Lefebvre, Harvey), la ciudad justa (Fainstein, Sennett) y la perspectiva de género (Falú). Sobre tres principios propone un conjunto de instrumentos. Los principios son la función social de la propiedad, la gestión democrática y el reparto equitativo de cargas y beneficios. Los instrumentos son la captación de plusvalías, los presupuestos participativos, la contribución por mejoras, los gravámenes al suelo y la vivienda ociosa y los instrumentos fiscales verdes. Destaca experiencias positivas en Trenque Lauquen, Funes y Roldán, la Outorga Onerosa brasileña y el derecho de preferencia colombiano. Critica en cambio la Ley 6.062/2018 de CABA y las compensaciones urbanísticas de Rosario.Concluye que el derecho financiero urbanístico es la herramienta clave para una ciudad inclusiva. Pero su eficacia depende del diseño jurídico y del marco institucional: sin destino vinculante de los fondos, transparencia contable y control ciudadano, estos instrumentos terminan reproduciendo desigualdades.