La vivienda en alquiler en transformación: mercados, tipologías y actores

Abstract

In recent decades, rental housing markets have undergone profound transformations across both the global north and south. These include the expansion of the private rental sector, the emergence of new housing typologies and experiences, the growing role of corporate and institutional actors, and the strengthening of tenant movements advocat-ing for fair rental conditions. In Latin America, where homeownership has historically dominated housing policy, renting has gained increasing significance in both formal and informal markets, resulting in significant heterogeneity in supply and demand profiles. This diversity not only reflects different typologies but also points to the coexistence of multiple rental regimes characterized by distinct governance frameworks, social relations and territorial embeddedness. This special issue brings together case studies from Argentina, Brazil, Chile, Spain and Mexico, to examine how rental markets are shaped by processes of increased precariousness, densification, tourism-oriented short-term rentals and finan-cialization. The articles in this issue adopt interdisciplinary perspectives, highlighting the complexity of renting, its social, economic and urban implications, and the contested role of public policy in shaping these dynamics. Taken together, the articles underscore the need to approach rental housing as a structural mode of access to housing. Understanding its diversity and transformations is essential for addressing pressing challenges of exclusion, segregation and inequality in contemporary urban contexts.

En las últimas décadas, los mercados de vivienda en alquiler han experimentado profundas transformaciones tanto en el norte como en el sur global. Estas incluyen la expansión del sector privado, la emergencia de nuevas tipologías y experiencias habitacionales, la incorporación de actores corporativos e institucionales, así como el fortalecimiento de movimientos sociales por el derecho a un alquiler justo. En América Latina, donde históricamente ha predominado la aspiración a la vivienda en propiedad, el alquiler ha adquirido una creciente relevancia en contextos formales e informales, lo que ha generado una marcada heterogeneidad en la oferta y en los perfiles de la demanda. Esta diversidad no se limita a las tipologías, sino que revela la coexistencia de múltiples regímenes de alquiler, caracterizados por distintos marcos de gobernanza, relaciones sociales y vínculos territoriales. El presente dossier reúne investigaciones que examinan estas dinámicas en Argentina, Brasil, Chile, España y México, y que muestran cómo los mercados de alquiler atraviesan procesos de precarización, densificación, turistificación y financierización. Los artículos aportan perspectivas interdisciplinarias que visibilizan la complejidad del fenómeno, evidencian sus consecuencias sociales, urbanas y económicas, y cuestionan las respuestas de políticas públicas en distintos contextos nacionales. En conjunto, los trabajos destacan la necesidad de analizar el alquiler como un régimen estructural de acceso a la vivienda, cuya comprensión resulta clave para afrontar los desafíos de exclusión, segregación y desigualdad urbana en la región.