Evolución urbana del sector costero sur de General Pueyrredón

Abstract

The southern portion of the coastal zone of the General Pueyrredon County was revalued in the last 20 years due to the aesthethic quality and sanitary conditions of the beaches where resort facilities were growing up. As the Supreme Court of the Buenos Aires province established in 1964 that the property of some of these beaches belong to privates ownerships, the administrative and urbanistic conditions are unique in Argentina. To the north, there is an area forested by the government that today is turistically exploited by privates. By the mean of vertical aerial photographs from 1957, 1964, 1970, 1977 and 1988, the evolution of the degree of construction of each block (n= 1,012) was evaluated, constructing a data base about 4 categories: 0-20%, 20-50%, 50-70% and 70-100% of construction. Each block was digitized in order to visualize thematic maps of land occupation. To present, we recognized a significant increase in the construction rate between 1977 and 1988 at the northern portion (Alfar-Chapadmalal interval). The value of the private property decreases 50% from the coast to 400-500 m landwards. These GIS procedures are the only way to monitor a probable depreciation of the ownership due to a regional deterioration of the environmental resource (beach erosion or water pollution) or obstacles to the access to the public domain (beach accessiblity or changes in the touristic services).

El sector costero sur del Partido de General Pueyrredón se ha revalorizado en las dos ultimas décadas debido a la existencia de playas de gran calidad estética y sanitaria, que son utilizadas como insumo de las explotaciones balnearias. Las mismas poseen características únicas por cuanto por fallo de la Corte Suprema de Justicia de la provincia de Buenos Aires son privadas (1964), de manera que se encuentran sujetas a condiciones jurídicas, administrativas y urbanísticas inéditas en el país. En el sector norte del área estudiada se encuentra un bosque forestado por el gobierno de la provincia de Buenos Aires cuando esos terrenos eran aún de su dominio. Utilizando fotografías aéreas verticales de los años 1957, 1964, 1970, 1977 y 1988 se analizó la evolución de esos loteos turísticos, volcando el porcentaje de construcción de cada manzana (n= 1,012) en bases de datos dispuestas según 4 categorías: 0-20%, 20-50%, 50-70% y 70-100%. Estas manzanas fueron digitalizadas como polígonos para poder visualizar el desarrollo de cada loteo a través de mapas temáticos de ocupación efectiva del suelo. Al presente, podemos reconocer un signiflcativo incremento de la ocupación entre 1977 y 1988 de los loteos del norte (tramo Alfar-Chapadmalal). También se constató que los terrenos a 400-500 m de la costa son valuados un 50% menos que los litorales. Se destaca la ventaja de los Sistemas de Información Geográficos como herramienta de monitoreo de una eventual depreciación de la propiedad privada debido al deterioro del recurso ambiental (erosión costera o contaminación del agua) o enajenación del dominio publico (obstáculos a la accesibilidad o cambios en la oferta de servicios turísticos).