Análisis estadístico del impacto de la superficie, el frente y el fondo sobre el valor unitario de la tierra urbana

Abstract

El presente artículo tiene por objetivo estudiar la relación entre el tamaño y medida de los terrenos, en particular de la superficie, el frente y el fondo, y el valor por metro cuadrado de la tierra urbana. Se parte de las ideas y estudios propuestos por Fitte y Cervini (1939) ampliamente difundidos en la tasación de inmuebles urbanos y cuyos resultados se plasman en coeficientes que se aplican a la valuación de los inmuebles en el ámbito urbano. Se aplican diferentes técnicas econométricas, en las que el valor untario de la tierra es una función del frente, el fondo o la superficie de cada lote, entre otras variables independientes. Se parte de la utilización de técnicas relativamente simples, hasta abarcar desarrollos más recientes como econometría espacial. Se utilizan datos del mercado inmobiliario y otras variables geográficas construidas mediante análisis espaciales en base a datos abiertos construidos y relevados en el “Estudio Territorial Inmobiliario de la Provincia de Córdoba”. Replicando el desarrollo de Fitte y Cervini (1939), con datos de mercado actuales, se arriba a conclusiones similares a las obtenidas por estos autores. Al considerar sólo el efecto de la superficie en el valor unitario de la tierra, y aplicando técnicas de econometría espacial para eliminar sesgos de auto-correlación espacial, se arriba a una estructura de coeficientes de superficie que van desde 1,2 para lotes pequeños hasta 0.9 para lotes cercanos a los 1500 metros cuadrados.The objective of this paper is to study the relationship between the size and measurements of land, in particular the surface, the front and the long, and the value per square meter of urban land. We start by evaluating the ideas and studies proposed by Fitte and Cervini (1939) widely disseminated in the valuation of urban real estate and whose results are reflected in the coefficients that are applied in urban land appraisal. Different econometric techniques are applied, where the value of the land is a function of the front, long or the surface of each lot, among other independent variables. Initially it was evaluated use of simple comparative techniques, for later include more recent developments such as spatial econometrics. We used data from the real estate market and other geographical featuresconstructed by spatial analysis based on open data constructed and collected in the "Territorial Real Estate Study.of the Province of Córdoba, Argentina. Replicating the development of Fitte and Cervini (1939), with current market data, we arrived some similar conclusions. Nevertheless, by considering only the effect of the surface on the unit value of the land, and the application of spatial econometrics techniques to eliminate biases of spatial autocorrelation, we find a structure of surface coefficients ranging from 1.2 for lots small up to 0.9 for lots close to 1500 square meters.