Gobiernos locales y mercado de suelo: la contribución por mejoras como instrumento de recuperación de plusvalías urbanas y producción de suelo urbano

Abstract

Los gobiernos locales poseen un rol central en la gestión de suelo. Tradicionalmentehan orientado su política de suelo a la regulación y administración de la ciudad, a laimplementación de políticas provinciales y nacionales y, en menor medida, a laproducción de suelo urbano a través de la compra y permuta de tierras, encontrandoobstáculos como la escasez de recursos económicos, la existencia de legislación que nose adecúa a las realidades locales y la oposición del sector inmobiliario. En estecontexto, cobran relevancia las experiencias de municipios argentinos que han creadoinstrumentos no tradicionales de producción de suelo urbano. En este artículo,describiremos la política de recuperación de plusvalías urbanas a través de lacontribución por mejoras en Río Grande (2012-2016). Abordaremos su fase de diseñoe implementación a partir de una metodología cualitativa basada en el análisisdocumental y bibliográfico y entrevistas a informantes claves. La relevancia del casoradica en el diseño e implementación de una política de recuperación de plusvalíasurbanas a través de la contribución por mejoras y en la alícuota para el caso de nuevosloteos que se erige en un 20% de los lotes de esa nueva urbanización, constituyéndoseasí en un instrumento no tradicional de producción de suelo urbano. Tambiéncristaliza que la existencia de normativa que incorpore la función social de lapropiedad y un rol protagónico del Estado en la configuración de la ciudad es crucialpara avanzar hacia instrumentos alternativos de generación de suelo, pero debe seracompañada por gobiernos locales con iniciativa y voluntad política para llevar a cabodichas políticas.

Local governments play a central role in land management. Traditionally they have oriented their land policy towards the regulation and administration of the city, the implementation of provincial and national policies and, to a lesser extent, the production of urban land through the purchase and exchange of land, encountering obstacles such as the lack of economic resources, the existence of legislation that is not adapted to local realities and strong opposition from the real estate sector. In this context, the experiences of Argentine municipalities that have created non-traditional instruments for the production of urban land become relevant. We describe the urban capital gains recovery policy through the contribution for improvements in Río Grande (2012-2016). We will approach its design and implementation phase based on a qualitative methodology based on documentary and bibliographic analysis and interviews with key informants. The relevance of the case lies in the design and implementation of a policy for the recovery or urban capital gains through the contribution for improvements and in the aliquot for the case of new subdivisions that is erected in 20% of the lots in that new urbanization, thus becoming a non-traditional instrument for the production of urban land. It also crystallizes that the existence of regulations that incorporate the social function of property and a leading role of state in the configuration of the city is crucial to advance towards alternative instruments of land generation but it must be accompanied by local governments with initiative and political will to carry out these policies.