Banco de tierras, quo vadis? Funcionamiento y desafíos de tres experiencias municipales en la provincia de Santa Fe, Argentina

Abstract

En Argentina, el acceso al suelo urbano se ha dificultado en las últimas décadas tanto para hogares de ingresos bajos y medios como para el mismo Estado. Los bancos de tierra pueden mitigar este escenario. El trabajo estudia el funcionamiento de este instrumento en las ciudades de Santa Fe, Santo Tomé y Esperanza y los desafíos que su gestión enfrenta. La evidencia reunida con base en la exploración documental y a entrevistas en profundidad a funcionarios políticos e integrantes de equipos técnicos ligados a la gestión de suelo informa que la normativa que los encuadra se cumple de manera dispar. Su administración por parte de organismos estatales autárquicos no reduce la discrecionalidad de autoridades municipales para asignar suelo ni asegura mayores recursos para incorporarlo. Los mecanismos priorizados para engrosar la reserva de parcelas (convenios de urbanización, donaciones, cesiones por condonación de deuda) se relacionan con la posibilidad de ampliar o no el perímetro urbano. La fragmentación y disparidad de rango de las áreas del Estado local que intervienen en la gestión del suelo (Urbanismo, Hacienda, Planeamiento, Catastro, entre otras) quita agilidad al instrumento. Finalmente, el uso que se hace del patrimonio inmobiliario no asegura que el mismo se mantenga o acreciente.

In Argentina, access to urban land has become increasingly challenging in recent decades for both low- and middle-income households as well as for the State itself. Land banks can help mitigate this situation. This study examines the functioning of this instrument in the cities of Santa Fe, Santo Tomé, and Esperanza, as well as the challenges their management faces. Evidence gathered through documentary research and in-depth interviews with political officials and members of technical teams involved in land management indicates that the regulations governing land banks are applied unevenly. Their administration by autonomous state agencies does not reduce the discretionary power of municipal authorities in land allocation nor does it guarantee greater resources for land acquisition. The mechanisms prioritized for expanding land reserves (urbanization agreements, donations, and transfers in exchange for debt forgiveness) are closely linked to the possibility of expanding the urban perimeter. The fragmentation and varying status of the local government agencies involved in land management (such as Urbanism, Treasury, Urban Planning, Land Registry, etc.) hinder the efficiency of the instrument. Lastly, the use of public real estate assets does not ensure their preservation or growth.