Regulación urbana: ¿Hacia una Córdoba sostenible e inclusiva?

Abstract

La regulación de ocupación y uso del suelo urbano, así como los planes de ordenamiento vigentes, promulgan como base el desarrollo sostenible, inclusivo y equitativo de Córdoba. Pero el análisis de su impacto concreto en el territorio demuestra que estos instrumentos no sólo no revierten, sino que promueven el desarrollo urbano por debajo de umbrales mínimos de sostenibilidad y eficiencia; además, favorecen la concentración de los beneficios de la urbanización en cada vez menos agentes, excluyendo a gran parte de la población. Esta investigación pone en disputa el impacto de la regulación urbanística, como contribución hacia una ciudad más sostenible, inclusiva y equitativa. Se revisó la normativa vigente, junto con planes de ordenamiento y obras públicas recientes, definiendo los patrones de territorialización previstos; una revisión documental determinó los umbrales de sostenibilidad y eficiencia para Córdoba; luego se contrastaron ambos datos determinando la sostenibilidad de esos patrones. Posteriormente, se correlacionaron con un relevamiento del mercado inmobiliario local, determinando su impacto en el valor del suelo urbano: se estableció causalmente el rol de la regulación en el mercado de suelo local, concentrado territorialmente y en desarrollistas/terratenientes de gran escala, traduciéndose en procesos de producción de hábitat excluyentes.

A regulação de ocupação e uso da terra urbana, bem como o plano de gestão vigente, é promulgada como base para o desenvolvimento sustentável, inclusivo e equitativo de Córdoba. No entanto, a análise do seu real impacto no território mostra que essas ferramentas não só revertem, mas também promovem o desenvolvimento urbano abaixo dos limites mínimos de sustentabilidade e eficiência; além disso, também favorecem a concentração dos benefícios da urbanização em menos agentes, excluindo grande parte da população. Esta pesquisa discute o impacto da regulação urbana como contribuição para uma cidade mais sustentável, inclusiva e equitativa. A legislação atual foi revista, assim como os planos de gestão e de obras públicas recentes, definindo padrões esperados. A revisão de documentos determinou os limites de sustentabilidade e de eficiência para Córdoba. Em seguida, ambos os dados que determinam a sustentabilidade desses padrões foram comparados e, posteriormente, correlacionados com um levantamento do mercado imobiliário local para definir seu impacto sobre o valor da terra urbana. Foi estabelecido causalmente o papel da regulação de uso da terra no mercado do solo local, concentrada territorialmente e em grandes construtoras/proprietários de terras, resultando em processos de produção de habitats exclusivos.

Land use regulations, as well as current planning guidelines are presented as a basis for sustainable, inclusive and equitable urban development in Cordoba. However, an analysis of their actual impact on the territory shows that these instruments not only do not reverse but actually lead to urban development below minimum thresholds for sustainability and efficiency. Additionally, they favor the concentration of the benefits of urbanization in the hands of fewer and fewer agents, excluding a significant part of the population. Current land use regulations were reviewed, together with recent urban plans and public projects, to define future territorial patterns. Concomitantly, a documentary review determined the specific sustainability and efficiency thresholds for Córdoba. Subsequently, both data were compared, to determine the sustainability of these patterns. Finally, they were correlated with a local real estate market survey, to ascertain their impact on urban land values. This causally determined the role of land use regulations in the local urban land market, which concentrates the benefits of urbanization both territorially and in large-scale developers/landowners, resulting in spatial production processes that exclude a significant portion of the population.