Mercado inmobiliario en primera y segunda globalización

Abstract

El estudio del sector inmobiliario y de la producción de viviendas en Argentina y particularmente en la ciudad de Rosario cuenta con diversos antecedentes. Sin embargo, estos trabajos no han abordado el análisis del sector en el largo plazo, resultando parciales en las temáticas y períodos.El comportamiento de la economía local siempre ha sido procíclica: en momentos de prosperidad económica, crece por encima del crecimiento del producto bruto interno y, en períodos de recesión, exhibe una merma superior a la media. Asimismo, en algunos sectores los efectos se manifiestan de manera más acentuada, siendo el mercado inmobiliario uno de ellos. Los procesos que explican la modalidad y los patrones de crecimiento de la ciudad de Rosario en las últimas décadas se asocian a condiciones estructurales relativas a la especialización económica de la ciudad puerto que provee servicios a la región productora de bienes exportables. También a prácticas políticas derivadas de su posición de ciudad no burocrática, que se consolidaron en el tiempo. Entre los pro-cesos formativos de la ciudad destacamos: a) la relación entre el crecimiento económico de la región y la expansión inmobiliaria urbana, b) la articulación entre las políticas públicas que delimitan los usos del espacio urbano mediante normativas y planes junto a las estrategias desarrolladas por las empresas inmobiliarias, urbanizadoras, constructoras y fideicomisos y c) los cambios en el ingreso de los habitantes, los patrones de asentamiento y de segregación espacial resultantes de las políticas macroeconómicas.Esta investigación revisa las herramientas conceptuales aplicables al análisis del mercado de suelo, la relación entre la oferta y la demanda, los precios y la especulación urbana, para luego caracterizar el mercado inmobiliario en dos momentos claves de crecimiento y transformación de la ciudad de Rosario. Analizaremos entonces, los procesos de inversión inmobiliaria y valorización del suelo en la ciudad durante dos coyunturas de crecimiento económico orientado al comercio exterior, coincidentes con la primera y la segunda globalización económica. En ambos casos, el aumento de los precios y los montos de los bienes exportables de la región fortalecen la transferencia de recursos de los sectores exportadores a la inversión inmobiliaria urbana, reforzando el comportamiento pro-cíclico del sector inmobiliario.