Privatización de tierra pública y estrategias empresarias. Apuntes sobre el accionar de los desarrolladores inmobiliarios en el Parque de la Innovación (2016-2023)

Abstract

En junio del año 2016, la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires sancionó la Ley Nro. 5.558, autorizando al Gobierno de la Ciudad a generar un Masterplan para poner en venta cerca de 135.000 metros cuadrados de suelos que eran de propiedad del Estado de la Ciudad. La iniciativa, coincidente con la perspectiva sostenida por el GCBA desde el 2007 en adelante, se enmarcó en una aceleración de las políticas de movilización y privatización de suelo público ubicado en la CABA ocurridas a partir del año 2016. En este trabajo buscaremos proveer respuestas a algunas de las múltiples preguntas que pueden hacerse alrededor de esta iniciativa. Por un lado, indagaremos en las particularidades de la política implementada por el GCBA, para diagnosticar sus elementos fundamentales y dialogar con las definiciones vigentes respecto al carácter neoliberal de la gestión urbana en el distrito. Por otro lado, examinaremos con detalle a las empresas que han participado de las subastas y han adquirido suelo público en el marco del PI, aspirando de esta manera a contribuir con la descripción y caracterización de los desarrolladores urbanos que operan actualmente en la Ciudad. Por último, investigaremos cuáles son las razones y los motivos que los agentes presentaron para explicar sus inversiones inmobiliarias, buscando aportar un poco de luz sobre los determinantes de las estrategias empresarias desplegadas en un caso y en un contexto particular.A lo largo del artículo, brindaremos información y argumentos para poner a prueba tres hipótesis de trabajo. La primera plantea que el GCBA estaría llevando adelante en el PI una serie de políticas que pueden identificarse como una forma específica de “empresarialismo urbano”, a partir de la implementación de una política de privatización de suelo público vacante, a través de la cual el gobierno apalanca y “facilita” los procesos de apropiación de renta del suelo por parte de los grandes agentes empresarios que actúan en la Ciudad de Buenos Aires. Una segunda hipótesis postula que se habría producido en el PI un “nicho de oportunidad” para la inversión inmobiliaria, en la que confluirían dos tipos de argumentos: por un lado, aquellos vinculados a las condiciones específicas de la iniciativa (aspectos urbanos generales del proyecto, expectativas generadas en relación al área y, puntualmente, las condiciones en las que se llevaron adelante las subastas); por otro; elementos vinculados a la situación macroeconómica (restricciones cambiarias, alta inflación y excedente de pesos en las empresas). Por último, argumentaremos que este escenario habría sido propicio para promover la participación mayoritaria de granes empresas desarrolladoras, al tiempo que habría estimulado esquemas de asociación ad hoc con inversores institucionales, entre los que se destacarían empresas nacionales productoras de insumos, aseguradoras y eventualmente bancos de capital nacional.Metodológicamente, el trabajo se fundamenta en el análisis de normativa pública, en la elaboración de una base de datos a partir de la información de todas las subastas llevadas adelante en el PI, de quince entrevistas en profundidad a funcionarios públicos con responsabilidades en la gestión del PI y a representantes de empresas desarrolladoras, a la participación en congresos de real estate y otras actividades en las que los desarrolladores exponen sus miradas y planes de negocios, y en la lectura de bibliografía y prensa especializada.