Los conjuntos inmobiliarios y el nuevo Código Civil y Comercial argentino: Lo común como exclusión solapada de lo público

Abstract

Este trabajo tiene por objeto analizar críticamente el régimen que regula la figura jurídica de los "Conjuntos Inmobiliarios" a partir de la reforma del Código Civil y Comercial argentino del año 2014. Con la reforma del Código se han redefinido las fronteras institucionales entre los bienes de dominio público, los de dominio privado, y los llamados "bienes comunes". Se advierte que está redefinición se ha hecho, sin embargo, en el sentido de ampliar las formas legales en las que los conjuntos inmobiliarios podrían afectar derechos de terceros vinculados al ambiente y al desarrollo urbano. En este sentido, se sostiene que los potenciales conflictos entre los derechos de titulares de conjuntos inmobiliarios, y los derechos sociales y ambientales de terceros, podrían considerarse como una tensión provocada por la exclusión solapada de valores públicos en la redefinición de las fronteras entre los tipos de bienes, y a partir de una reivindicación del principio civil de lo común.

The purpose of this paper is to analyze the regime that regulates the legal status of the "Real Estate Complexes" based on the reform of the Argentine Civil and Commercial Code of 2014. The reform of the Code redefines institutional boundaries between public domain’s goods, private’s, and the so-called "common goods". This redefinition has been made, however, aiming at expanding the legal forms in which the real estate complexes could affect rights of third parties linked to the environment and urban development. The potential conflicts between the rights of real estate complex owners, and the social and environmental rights of third parties, should be considered as a tension caused by the overlapping exclusion of public values, based on a claim of civil principles of the common.Keywords: real estate developments - argentine civil and commercial code - common goods. INTRODUCCIÓNLa incorporación del régimen de barrios cerrados al Código Civil y Comercial argentino se presenta por la doctrina civil como la regulación de una realidad insoslayable5. Este supuesto carácter ineludible de la regulación se plasmó en la incorporación de un régimen legal unificado, referido como “conjuntos inmobiliarios”, previsto en los arts. 2073 a 2086 del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante CCCN).Entre diversos análisis que podrían citarse respecto a los barrios cerrados, podría decirse que la doctrina civil o bien toma a los barrios cerrados y emprendimientos urbanísticos como presupuesto empírico que vuelve ineludible la necesidad de una regulación específica (Molina Quiroga, 2015), o bien analiza directamente cuestiones técnicas específicas, desentendiéndose de cualquier explicación sobre la decisión político-jurídica de abordar el tratamiento legal de los barrios cerrados. En este último sentido, se tematizan, entre otras, cuestiones como el carácter ejecutivo de las expensas comunes (Mariani de Vidal y Abella, 5 En palabras de Molina Quiroga (2015): “La explosión demográfica, así como la escasez y alto valor de los inmuebles en las grandes ciudades y zonas aledañas, la búsqueda de seguridad, de más contacto con la naturaleza y aún aspiraciones de mayor nivel social, entre otras motivaciones, provocaron nuevas formas de aprovechamiento común de las cosas inmuebles, para satisfacer necesidades tanto habitacionales, como recreativas, comerciales e industriales. Estos conjuntos, actualmente, son una realidad insoslayableen todo el territorio nacional, pero carecen de una regulación a nivel federal y han preocupado a la doctrina en busca de su encuadre jurídico, dentro del esquema de los derechos patrimoniales (...)”