Urbanizaciones privadas en zonas costeras: Del goce pleno de la naturaleza a los negocios inmobiliarios. La costa atlántica argentina y las estrategias de ordenamiento territorial

Abstract

Los nuevos emprendimientos privados en zonas de alto valor paisajístico llevan a repensar cuestiones de ordenamiento urbano-territorial. En distintas ciudades costeras del país se están instalando barrios cerrados que dejan en su interior playas y áreas de reserva de recursos naturales, sin contar con el consenso de la comunidad y apelando a excepciones en las normas de zonificación vigente. El avance de los actores privados y de sus negocios inmobiliarios no condice, en la mayoría de los casos, con los planes estratégicos y de ordenamiento territorial de los municipios. Se crean, por lo tanto, situaciones de difícil solución que demandan de un urbanismo de concertación para resolverlas. Planteamos, por ende, que esta privatización de los recursos naturales para generar áreas suburbanas de baja densidad y fragmentadas (social y territorialmente) va desintegrando el paisaje costero en “islas” poco articuladas con la trama de las localidades existentes. La investigación se enfocó en el litoral atlántico de la provincia de Buenos Aires (Argentina) donde existen localidades marítimas de diferentes escalas; pero todas ellas atravesadas por el fenómeno del desarrollo incontrolado del mercado inmobiliario y de los megaemprendimientos urbanísticos. Durante una década se realizaron relevamiento y estudios de detalle en los diferentes municipios costeros, contando con el aporte de los licenciados en Geografía que participaron en sucesivas ediciones del Seminario de Usos del Suelo y Ordenamiento Territorial de la Universidad Nacional de Mar del Plata. A los trabajos de relevamiento, observación directa y entrevistas con informantes calificados, se agregó el análisis e interpretación de imágenes satelitales y la utilización de tecnología SIG para el manejo de la información cartográfica. Los resultados del estudio pretenden abrir el debate sobre la temática de las inversiones inmobiliarias que resultan atractivas para los municipios con vocación turística; pero que a mediano y largo plazo se convertirán en barreras para el desarrollo urbano y el ordenamiento espacial.

New developments in areas of high landscape value lead to rethink issues of urban and territorial planning. In several coastal cities of the country are installing gated communities that leave inside beaches and natural resource areas, without the consensus of the community and appealing to exceptions in the existing zoning regulations. The advance of private actors and their real estate business does not agree, in most cases, with strategic plans and zoning of municipalities. Situations of difficult solution demanded of an urbanism of conciliation to resolve them are created, therefore. We consider, therefore, that this privatization of natural resources to generate suburban lowdensity and fragmented areas (socially and territorially) is disintegrating the coastal landscape in little "Islands" articulated with the fabric of the existing towns. The research focused on the Atlantic coast of the province of Buenos Aires (Argentina) where there are maritime towns of different scales; but all of them are crossed by the phenomenon of the uncontrolled development of the real estate market and urban mega-ventures. For a decade were carried out survey and studies of detail in different coastal municipalities, with the contribution of graduates in geography that participated in successive editions of the “Seminar of Land Uses and Zoning” of the National University of Mar del Plata. Survey works, interviews and direct observation with qualified informants, was added to the analysis and interpretation of images satellite and the use of GIS technology to management of cartographic information. The results of the study are intended to open the debate on the subject of real estate investments that are attractive to municipalities with tourist vocation; but that medium and long-term will become barriers to urban development and spatial planning.