El municipio de Daireaux como promotor urbano público: generación de suelo y recuperación de plusvalías a través de los consorcios urbanísticos

Abstract

Este artículo analiza la política de generación de suelo urbano impulsada por el municipio de Daireaux, durante la administración del gobierno municipal correspondiente al período 2015-2023. El objeto del estudio fue reconstruir el proceso de formulación, diseño e implementación de los consorcios urbanísticos, y su vínculo con otros instrumentos de la ley provincial 14.449, con el propósito de comprender el alcance y las limitaciones de esta experiencia de gestión de suelo como política redistributiva de la renta urbana. El abordaje metodológico fue de tipo cualitativo y combinó distintas técnicas de recolección y análisis de la información. Se hicieron entrevistas semiestructuradas a funcionarios y equipos técnicos del poder ejecutivo provincial y municipal, y de modo complementario, se analizaron informes, expedientes, normativa, e información catastral, cartográfica y satelital del área de estudio. Los resultados observados señalan que la nueva gestión municipal (2015-2023) resignificó la utilización de los consorcios urbanísticos que venía haciendo la administración anterior y logró desarrollar operaciones urbanas propias de un promotor urbano público. Progresivamente, el equipo municipal fue desarrollando capacidades para generar los acuerdos público-privados, urbanizar la tierra de los particulares, asignar lotes a los programas de vivienda social y crear un segmento de oferta pública en el mercado local. Las claves del éxito fueron la trayectoria del municipio como proveedor de servicios públicos, la voluntad política de la nueva administración municipal y la formación de capacidades técnicas.Los desafíos para fortalecer esta política se vinculan con repensar los niveles de autonomía de la arquitectura institucional asociada a los promotores públicos urbanos, especialmente aquella relativa al manejo y la reinversión de recursos. Por otro lado, a la necesidad de mejorar el cálculo de la valorización económica producto de las operaciones, en pos de alcanzar una mayor equidad en la distribución de cargas y beneficios de la urbanización.

This article analyzes the urban land policy promoted by the municipality of Daireaux during the municipal government administration corresponding to the period 2015- 2023. The purpose of the study was to reconstruct the process of formulation, design, and implementation of urban consortiums and their link with other instruments of the Provincial Law 14.449, in order to understand the scope and limitations of this land management experience as a redistributive urban income policy. Themethodological approach was qualitative and combined different data collection and analysis techniques. Officials and technical teams from the provincial and municipal governments were interviewed, and reports, files, regulations, cadastral map, cartographic, and satellite information of the study area were analyzed in a complementary manner. The observed results indicate that the new municipal administration (2015-2023) resignified the use of urban consortiums implemented by the previous government and succeeded in developing urban operations characteristic of a public urban developer. Progressively, themunicipal team developed capabilities tomake public-private agreements, develop private land, assign lots to social housing programs, and create a public supply segment in the real state. The keys to success were the municipality’s track record as a provider of public services, the political will of the new municipal administration, and the training of technical capabilities. The challenges to strengthen this policy are linked to rethinking the levels of autonomy of the institutional architecture associated with urban public developers, especially that related to the management and reinvestment of resources. On the other hand, the need to improve the calculation of the economic valuation resulting from operations, in order to achieve greater equity in the distribution of burdens and benefits of urbanization.