Nuevos instrumentos de captación de plusvalías: Experiencias en el corredor noroeste del Área Metropolitana Rosario

Abstract

Las ciudades latinoamericanas han atravesado una rápida urbanización, caracterizada por inversiones privadas que avanzan sobre terrenos rurales y regulaciones permisivas, incrementando la valoración del suelo. En el corredor noroeste del área metropolitana de Rosario, Argentina, se ha registrado un crecimiento excesivo y disperso debido al auge económico, particularmente del sector agropecuario y volcado en la industria de la construcción, a principios del siglo XXI. Allí se ofrecieron grandes parcelas con valor paisajístico para nuevas tipologías residenciales. Sin embargo, surge la necesidad de que los municipios financien las inversiones públicas requeridas. La investigación tiene como objetivo analizar los instrumentos de captación de plusvalías del corredor. La metodología se basa en el análisis de contenido de documentos escritos (trabajos de investigación, datos censales, noticias y normativas) y gráficos (imágenes satelitales) para la confección de plano de expansión urbana, sumado a entrevistas semi-estructuradas. Los resultados muestran que se ha triplicado tanto en población y superficie construida. Además, desde 2019, se han implementado mecanismos para captar plusvalías, identificando el monto y destino de los fondos en Funes y Roldán, generado un debate sobre si deberían destinarse en obras públicas o en gastos generales. En suma, la ejecución del instrumento fortalece las finanzas municipales y promueve un desarrollo urbano equitativo, pero requiere una gestión integral y transparente que asegure el acceso a las infraestructuras y equipamientos básicos.

Latin American cities have undergone rapid urbanization, characterized by private investments that advanced on rural land and permissive regulations, increasing the valuation of the land. In the northwest corridor of the metropolitan area Rosario, Argentina, excessive and dispersed growth has been recorded due to the economic boom, particularly in the agricultural sector and focused on the construction industry at the beginning of the 21st century. There, large plots with landscape value were offered for new residential typologies. However, the need arises for municipalities to finance the required public investments. The research aims to analyze the value capture mechanisms in the corridor. The methodology is based on content analysis of written documents (research papers, census data, news and regulations) and graphics (satellite images) for the preparation of urban expansion plan, added to semi-structured interviews. The results show that both population and builtup areas have tripled. Additionally, since 2019, mechanisms to capture value have been implemented, identifying the amount and destination of funds in Funes and Roldán, sparking a debate over whether they should be allocated to public works or general expenses. In summary, the implementation of the instrument strengthens municipal finances and promotes equitable urban development, but requires an integrated and transparent management to ensure access to infrastructure and facilities.