El fenómeno de la inquilinización en las ciudades intermedias: actores, valores y oferta inquilina en el Área Metropolitana de Mendoza, Argentina

Abstract

El acelerado crecimiento de hogares inquilinos en las principales urbes de Latinoamérica se ha dado a la par del decrecimiento de hogares propietarios desde finales de los noventa. Se observa que los hogares inquilinos se condensan en las zonas centrales de las ciudades donde se ha dado un proceso de densificación urbana y existe mayor sedimentación de la oferta de vivienda. En el Área Metropolitana de Mendoza (AMM), constituida como aglomerado de tamaño intermedio, también se reproduce este fenómeno denominado “proceso de inquilinización”. La configuración territorial de expansión urbana se expresa en la “mercantilización” de la ciudad, por la valorización y conversión del suelo urbano, en un negocio inmobiliario y financiero en el que la vivienda es un bien de cambio y su accesibilidad está asociada a la capacidad monetaria de cada hogar. Se analiza la realidad inquilina del AMM, con base en el crecimiento de la población entre periodos censales, y la distribución en el territorio urbano. El fenómeno de inquilinización se analiza por el nivel de vulnerabilidad socio habitacional de los hogares inquilinos sobre la relación entre los valores del alquiler y los ingresos de la población. La metodología es tipo inductivo-explicativo, y combina técnicas de análisis documental de fuentes primarias y secundarias, entrevistas y procesos de medición cuantitativa. Los datos se construyen por una consulta propia, información censal y de los portales inmobiliarios locales. Como resultado, se obtuvo que los departamentos centrales del AMM se encuentran mayoritariamente afectados por el proceso de inquilinización y mayor grado de vulnerabilidad.

The rapid growth of tenant households in the main cities of Latin America has gone hand in hand with the decrease in owner households since the late 1990s. It is observed that the tenant households are condensed in the central areas of the cities where there has been a process of urban densification and there is greater sedimentation of the housing supply. In the Metropolitan Area of Mendoza (AMM), constituted as an agglomerate of intermediate size, this phenomenon called “tenancy process” is also reproduced. The territorial configuration of urban expansion is expressed in the “commodification” of the city, due to the valuation and conversion of urban land, into a real estate and financial business in which housing is a commodity and its accessibility is associated with purchasing power. of each home. The tenant reality of the AMM is analysed, based on the population growth between census periods, and the distribution in the urban territory. The tenancy phenomenon is analysed by the level of socio-housing vulnerability of tenant households on the relationship between rental values and income of the population. The methodology is inductive-explanatory, and combines documentary analysis techniques from primary and secondary sources, interviews, and quantitative measurement processes. The data is built by own consultation, census information and local real estate portals. As a result, it was obtained that the central departments of the AMM are mostly affected by the tenancy process and a greater degree of vulnerability.

O rápido crescimento dos domicílios arrendatários nas principais cidades da América Latina foi acompanhado pela diminuição dos domicílios proprietários desde o final da década de 1990. Observa-se que os domicílios arrendatários estão concentrados nas áreas centrais das cidades onde há um processo de adensamento urbano e há maior sedimentação da oferta habitacional. Na Área Metropolitana de Mendoza (AMM), constituída como um aglomerado de tamanho intermediário, também se reproduz esse fenômeno denominado “processo de arrendamento”. A configuração territorial da expansão urbana expressa-se na “mercantilização” da cidade, decorrente da valorização e conversão do solo urbano, num negócio imobiliário e financeiro em que a habitação é uma mercadoria e a sua acessibilidade está associada ao poder de compra de cada casa. Analisa-se a realidade locatária da AMM, com base no crescimento populacional entre os períodos censitários, e na distribuição no território urbano. O fenómeno do arrendamento é analisado pelo nível de vulnerabilidade sócio habitacional dos agregados familiares arrendatários na relação entre os valores das rendas e os rendimentos da população. A metodologia é indutiva-explicativa e combina técnicas de análise documental de fontes primárias e secundárias, entrevistas e processos de medição quantitativa. Os dados são construídos por consulta própria, informações censitárias e portais imobiliários locais. Como resultado, obteve-se que os departamentos centrais da AMM são os mais afetados pelo processo de arrendamento e um maior grau de vulnerabilidade.