Disyuntivas entre la valuación catastral y los precios de mercado del suelo vacante. El sector de la avenida Presidente Perón, Tucumán

Abstract

El Estado al urbanizar, produce un aumento en el valor del suelo, cuyo beneficio, si se distribuye de manera diferencial, contribuye a la especulación inmobiliaria. En la conformación del Área Metropolitana de Tucumán, el sector con mayor dinámica y expansión en las tres últimas décadas es el borde pedemontano hacia el oeste, perteneciente mayoritariamente al municipio de YerbaBuena. La apertura de la avenida Presidente Perón tuvo una gran incidencia en el sector, ya que la superficie del suelo urbano se triplicó, durante dicho período. En este artículo se analizan los precios de mercado del sector de la avenida Presidente Perón, comparándolos con sus valores catastrales e identificando algunas estrategias inmobiliarias utilizadas por promotores inmobiliarios para maximizar los beneficios del mercado de suelo. La metodología utilizada es de enfoque mixto y se realiza a partir de tres etapas: La construcción de una base de datos; una instancia analítica y por último, el desarrollo de las principales reflexiones.

When the state creates urban developments, it increases land value. If the profit from this is unequally distributed, it contributes to real estate speculation. In the organization of the Metropolitan Area in Tucuman, the sector showing the greatest dynamics and growth over the last three decades is the foothills to the West, mainly in the Yerba Buena district. The opening of President Perón Avenue had a great impact on the sector, because the urban surface tripled the period of time mentioned above. The aim of this article is to analyze market values in President Perón Avenue sector and to compare them with cadastral values applied by the State. It also presents some marketing strategies applied by real state agencies to maximize their profits. This research work is bases on a blended approach, which is divided into three different stages: building a database, the analysis of data and lastly, the posing of main conclusions.

O Estado quando urbaniza produz um aumento no valor do solo, cujo benefício, se for distribuído de forma diferencial, contribui à especulação imobiliária. Na constituição da Área Metropolitana de Tucumán o setor com maior dinâmica e expansão nas últimas três décadas é a borda da floresta de pedemontana, para o oeste, que pertence majoritariamente ao município de Yerba Buena. A apertura da Av. Presidente Perón teve uma grande incidência no setor já que a superfície do solo urbano se triplicou durante esse período. Neste trabalho analisam-se os preços de mercado do setor da Av. Presidente Perón, comparando-os com os valores cadastrais e identificando algumas estratégias imobiliárias usadas por promotores imobiliários para maximizar os benefícios do solo. A metodologia usa uma abordagem mista e realiza-se a partir de três etapas: a construção de uma base de dados; uma instancia analítica, e o desenvolvimento de reflexões.