Mercado inmobiliario y acceso al suelo en Comodoro Rivadavia

Abstract

En Comodoro Rivadavia es posible advertir que el acceso a la tierra guarda una estrecha relación con un modelo de acumulación dependiente de la explotación de recursos naturales, tal el caso del petróleo, haciendo de esta una sociedad rentista. Entendemos al mercado del suelo como un elemento fundamental en los procesos de urbanización vinculados a la industrialización y, particularmente en este caso, a la extracción de hidrocarburos que se constituye como un factor que estructura la diferenciación y la fragmentación socioespacial.El objetivo particular en este capítulo es caracterizar el funcionamiento del mercado formal de suelo en Comodoro Rivadavia en tanto factor clave a la hora de explicar la toma masiva de tierras. Tal caracterización considera las particularidades en las que se desenvuelve este mercado y las categorías de análisis explicitadas precedentemente en la introducción. Como en el resto de la obra, en este capítulo el abordaje metodológico es también cualitativo fundamentalmente. Mediante la observación directa y la realización de entrevistas semiestructuradas a actores claves del mercado inmobiliario y de la construcción, se ha recolectado información primaria que posteriormente se combina con otros datos de origen secundario. En Comodoro Rivadavia se efectuaron 16 entrevistas a empresarios de la construcción y agentes inmobiliarios, así como a la institución que los nuclea (la Cámara Inmobiliaria local). Trabajamos con un guión semiestructurado que abordó aspectos como las características de la empresa/inmobiliaria, su antigüedad, su volumen de operaciones, las zonas de la ciudad donde focalizan sus actividades, concepciones sobre el mercado y la formación del precio, su relación con el Estado, las políticas públicas y el financiamiento a través del crédito hipotecario, percepciones respecto al impacto del petróleo en el mercado, sus visiones sobre las tomas de tierras, etc. Para ampliar y complejizar esta información, efectuamos entrevistas a empleados de dos bancos estatales con incidencia significativa en el mercado del suelo comodorense, Bancos Nación y del Chubut, y a agentes de la banca privada. En esta instancia es relevante señalar nuevamente la opacidad del mercado inmobiliario a la hora de facilitar información, a diferencia de lo que nos ocurriera con las entrevistas llevadas a cabo con personas que protagonizaron las tomas de tierras, e incluso hasta cierto punto con funcionarios estatales. Es así que nos resultó dificultoso obtener datos precisos acerca del volumen de lo construido y/o comercializado, sobre el tamaño de la empresa (la cantidad de operarios, la cantidad de viviendas construidas o comercializadas por año y/o en los últimos años), etc. En tal sentido, un expresidente de la Cámara Inmobiliaria nos explicó que no existen datos sobre la evolución de los precios, ya que las distintas empresas sistemáticamente se han negado a entregarles información de este tipo. La desconfianza también se expresó de manera manifiesta a la hora de realizar entrevistas y en algunos casos se nos pidió leer previamente el guión de entrevista, no grabar la misma e incluso borrar el audio grabado.Por lo recientemente expuesto y a fin de hacer comparable el análisis con el resto de las ciudades patagónicas incluidas en nuestro estudio, la información cualitativa recolectada se complementa con otra serie de datos cuantitativos que provienen de estadísticas oficiales, tales como los censos nacionales de población elaborados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos, y los datos de empleo y remuneraciones del Ministerio de Trabajo . Asimismo, se trabajó con fuentes secundarias privadas, puntualmente con los relevamientos de precios de alquiler y de venta efectuados por Reporte Inmobiliario en el interior del país. Se efectuaron además una serie de entrevistas semiestructuradas al director del Registro de la Propiedad Inmueble (entidad provincial con delegación en CR) y, en la esfera municipal al director de Obras Particulares, al subsecretario de Hábitat, y a lxs responsables en diferentes períodos de la Dirección de Catastro. La información obtenida con esta metodología nos permitió una mayor comprensión de las especificidades de CR en cuanto a la evolución de los precios de las compras y alquileres en las distintas zonas de la ciudad, cuáles son las empresas que dominan dicho mercado, el nivel de incidencia de tales empresas en la formación de precios, la disponibilidad de créditos hipotecarios, en qué zonas de la ciudad se construye y cuáles han sido relegadas por el mercado.