El componente demográfico de las necesidades habitacionales urbanas en América Latina: el caso de Buenos Aires

Abstract

El artículo tiene por objetivo poner en primer plano el componente demográfico de las necesidades habitacionales —o demanda demográfica de viviendas— y sus interacciones con la calidad del parque habitacional y la dinámica del mercado inmobiliario en contextos urbanos de América Latina. Para ello se realiza una propuesta metodológica que se aplica a la Región Metropolitana de Buenos Aires, un caso rico en complejidad y heterogeneidad interna. Las proyecciones de hogares se llevan a cabo mediante el método de tasa de jefatura, y se vinculan con el déficit habitacional a escala municipal a través de técnicas de análisis espacial. Como resultado, se proponen tres escenarios de planificación en función de la calidad del parque habitacional y las condiciones demográficas para la rotación de las viviendas (según los flujos de creación y disolución de hogares estimados), que se analizan en relación con las particularidades de la dinámica del mercado inmobiliario en cada contexto.

L’article té per objectiu donar rellevància al component demogràfic de les necessitats residencials —o demanda demogràfica d’habitatge— i les seves interaccions amb la qualitat del parc existent d’habitatges i la dinàmica del mercat immobiliari en contextos urbans de l’Amèrica Llatina. Amb aquesta finalitat es realitza una proposta metodològica que s’aplica a la Regió Metropolitana de Buenos Aires, un cas ric en complexitat i heterogeneïtat interna. Les projeccions de llars es porten a terme mitjançant el mètode de taxa de principalitat de la llar, i es vinculen amb el dèficit d’habitatges a escala municipal a través de tècniques d’anàlisi espacial. Com a resultat, es proposen tres escenaris de planificació sobre la base de la qualitat del parc habitacional i de les condicions demogràfiques per a la rotació dels habitatges (segons els fluxos de creació i dissolució de llars estimats). Finalment, els tres escenaris s’analitzen en relació amb la dinàmica del mercat immobiliari en cada context local.

L’article vise à mettre en évidence la composante démographique des besoins de logement – ou demande démographique de logement – et ses interactions avec la qualité du parc de logements et la dynamique du marché immobilier dans les contextes urbains en Amérique Latine. Pour cela, une proposition méthodologique est faite qui est appliquée à la Région métropolitaine de Buenos Aires, un cas riche en complexité et en hétérogénéité interne. Les projections des ménages sont faites en utilisant la méthode du taux de personne de référence et elles sont corrélées au déficit de logements au niveau communal grâce à des techniques d’analyse spatiale. À la suite de la recherche, trois scénarios de planification sont proposés en fonction de la qualité du parc de logements et des conditions démographiques de rotation des logements (à partir des flux estimés de création et de dissolution des ménages). Ces trois scénarios sont analysés en fonction des particularités de la dynamique du marché immobilier dans chaque contexte local.

This article aims to bring to the forefront the demographic component of housing needs – or demographic housing demand – and its interactions with the quality of housing stock and the dynamics of the real estate market in Latin American urban contexts. A methodological proposal is made and applied to the Metropolitan Region of Buenos Aires, a case rich in complexity and internal heterogeneity. Household projections are carried out using the headship rate method and linked to housing needs at the municipal level using spatial analysis techniques. As a result, three planning scenarios are proposed on the basis of the quality of housing stock and the demographic determination for housing rotation (according to the estimated flows of household creation and dissolution), which are analyzed in relation to the real estate market dynamics in each context.